Новости → 2010 → 2010-01 → Александр Конюхов: Банкиры и застройщики должны умерить аппетит (интервью для портала БудФонд)

Александр Конюхов: Банкиры и застройщики должны умерить аппетит (интервью для портала БудФонд)

- Александр Витальевич, компания «Жилстрой-2», не смотря на кризис, намерена в 2010 году начать реализацию пяти проектов. С чем связана такая активность? Какие факторы способствовали принятию данного решения?

Александр Конюхов: Банкиры и застройщики должны умерить аппетит (интервью для портала БудФонд)- Мы приняли такое решение исходя из двух основных факторов. Во-первых, в Харькове ни в 2009 году, ни в 2008-м не было заложено ни одного нового здания, и, имея достаточно емкий рынок первичной недвижимости и достаточно серьезный потенциал рынка жилой недвижимости, город не сможет в следующем году удовлетворить спрос, который накопился за время кризиса. В городе возникнет определенный дефицит объектов нового строительства, и это будет способствовать небольшому разогреву рынка. Во-вторых, отложенный спрос, который сыграет свою роль в следующем году, будет подкреплен финансовыми возможностями. Мы знаем, что за последний год порядка 90 млрд грн было снято с депозитных счетов, и лишь небольшая часть этих средств вернулась в банки, т.е. деньги на руках у людей и эти средства просто ждут решения: куда же их дальше направят. Думаю, что целесообразней всего защитить свои средства, вложив их в недвижимости.

- Несмотря на то, что большая сумма денег сосредоточена в руках частных лиц, люди не спешат сегодня вкладывать их в недвижимость, и особенно это касается тех объектов, которые находятся на начальном этапе строительства.. Каким образом «Жилстрой-2» будет привлекать средства для реализации новых проектов?

- В следующем году мы собираемся начать строительство 5 объектов. Два из них - это крупные жилые комплексы. Понимая, что на ранних стадиях будет тяжело привлечь инвестиции под новое строительство, мы пытаемся адаптировать свои проекты под существующие реалии спроса. В последнее время наибольшим спросом пользуются малогабаритные квартиры, способные экономить энергоресурсы, дешевые, но, тем не менее, высокого качества. Мы пытаемся соответствовать этим требованиям. Кроме того, чтобы привлечь людей на первых этапах строительства, предусмотрены цены, максимально приближенные к себестоимости, с ростом этажей мы сможем уже закладывать какую-то разумную прибыль для себя. Также мы не отказались от банковского кредитования - активно ведем переговоры с рядом банков о предоставлении проектного финансирования в размерах, необходимых нам для достраивания объекта до той стадии, на которой он станет привлекательным для покупателей. Также немаловажным фактором является доверие людей. За период кризиса, как бы тяжело нам ни было, мы ни на один день не остановили строительство - работали на всех своих объектах без исключения.

«Лучше поделиться прибылью, но быть уверенным, что ты построишь это здание»

- А как будете привлекать средства для строительства остальных трех объектов?

- Один из этих 3-х объектов - торгово-офисный центр в районе рынка. У нас есть партнеры по этому проекту, т.е. мы фактически делим с ними пополам и инвестиции, и риски, и прибыль. Считаю, что лучше поделиться прибылью, но быть уверенным, что ты построишь это здание и быстро получишь деньги. Следующий наш объект - офисный комплекс в центральной части Харькова. Спрос на этот объект будет, но не в ближайшее время. В связи с тем, что сейчас готовится массовый выход на рынок новых офисных площадей, наш объект в 2010 году может не пользоваться большим спросом. Но, поскольку он не очень большой, мы можем себе позволить его строительство, и он просто будет ждать своего часа, своего клиента.

Еще один объект - это небольшой поселок из 18-20 таун-хаузов, на берегу Журавлевского гидропарка в Харькове. Что позволяет быть уверенными в этом проекте? Дело в том, что у нас даже случались такие интересные казусы - приходят к нам люди покупать квартиру и спрашивают: «Что вы планируете дальше строить?» И мы рассказываем, в том числе, об этом городке. На что покупатели говорят: «Мы, наверное, не будем у вас сейчас покупать квартиру, а лучше подождем и купим таун-хауз», т.е. уже сейчас есть ощутимый интерес к проекту. Из-за того, что каждый домик в поселке - это, по сути, локальный объект, у нас будет достаточно сил и средств, чтобы даже по одному таун-хаузу начать строить. В Харькове такого продукта очень мало. Кроме того, чтобы привлечь инвестиции, мы будем адекватными в ценовой политике.

- Спрос на объекты компании упал?

- Спрос упал существенно - в 4 раза, но во время кризиса он был постоянно. И мы уже адаптировались под него, выстроили свою защитную стратегию на этот период, оптимизировали расходную часть, чтобы хоть и с меньшими материальными поступлениями, но все-таки продолжать работать, не сократив штат. Хотя темпы строительства у нас, конечно, снизились...

- Поскольку компания начинает несколько новых проектов и не «замораживала» старые, можно ли говорить о том, что вам удается сохранять докризисный уровень объемов строительства?

- Нет. До кризиса мы выполняли порядка 17 млн.грн. строительных работ ежемесячно. На сегодня - это около 7 млн.грн. в месяц.

- Расскажите, вообще, какие планы были пересмотрены в связи с кризисом?

- Во-первых, мы оптимизировали затраты и не будем больше пользоваться внешними займами в больших размерах. Кредиты будем брать только в адекватных объемах и только для того, чтобы начать строительство. Во-вторых, мы не планируем очень масштабных проектов, которые заставили бы нас тратить большие средства для того, чтобы появился спрос. У нас есть проекты строительства жилых комплексов, например, по ул. Целиноградской, где будет размещено порядка 50 тыс. кв.м жилья, но этот объект достаточно большой, чтобы начать его реализацию без дополнительных инвестиций. Сейчас мы сосредоточились на менее масштабных объектах, чтобы деньги быстрее оборачивались.

«Изготовление нашей продукции забюрократизировано, сложно и непонятно»

- Опишите тенденции рынка строительства Украины на 2010 год.

- Несомненно, на развитие строительного рынка окажут влияние выборы. Но каким оно будет - сложно спрогнозировать. У нас было 2 различных сценария развития ситуации после окончания выборов. Мы прекрасно помним, когда после перевыборов Верховной Рады в 2002 году люди, с целью защиты сбережений, начали вкладывать их в недвижимость и тогда был всплеск ликвидности жилья. Но в тоже время мы помним 2004 год - выборы президента, когда наоборот, произошло охлаждение в сегменте спроса. И была постепенная реанимация рынка недвижимости. Что произойдет в следующем году - сложно сказать, но какое-то воздействие на рынок будет. Также сыграет фактор дефицита жилья. Поскольку обеспеченность народа жильем в Украине небольшая (ниже, чем в России и Беларуси), у людей есть деньги, и в Украине за последний год фактически ничего нового не закладывалось и не строилось, то все это приведет к определенному дефициту жилья. Но это произойдет ближе ко второй половине года, когда утрясется политическая ситуация в стране.

- Что может способствовать выходу строительной отрасли из кризиса?

- Без реанимации банковского сектора надеяться на какое-то оживление рынка не приходится. Без помощи внешних займов многим покупателям трудно приобрести квартиру. Должны быть умерены аппетиты всех участников рынка недвижимости. Как банкиров, которые получали доступ к выгодным деньгам, - почти все наши крупные банки выкуплены и являются дочерними предприятиями западных банков, - у них имеется доступ к дешевым деньгам под 2-3%, а здесь они эти проценты превращали в 12%, необоснованно завышая стоимость ресурсов. Также нужно умерить аппетит и застройщикам, сократив свою рентабельность, в первую очередь, это касается киевских компаний. Себестоимость строительства в Киеве и Харькове почти одинакова, а цены на столичную недвижимость во много раз выше. Кроме того, необходимо привлечение внешних займов, а это невозможно без изменений в схеме работы на рынке недвижимости. Изготовление нашей продукции забюрократизировано, сложно и непонятно, поэтому хотелось бы на законодательном уровне, через Верховную Раду адаптировать законодательство под строителей, сделать его более понятным и прозрачным.

Беседовала Любовь ПЕРЕПЕЛИЦА, декабрь 2009, "БудФонд"

Оставьте номер

и мы перезвоним!

Ваше сообщение,

успешно отправлено!